Сколько уйдёт времени, чтобы накопить на ремонт? Какие есть альтернативы и нюансы в открытии сберегательных счетов? ТengriHome разбирает, что изменить в системе накоплений, чтобы казахстанцы содержали свой дом в порядке.

Накопить на ремонт дома - почему миссия не выполнялась

Норму о необходимости копить жильцам на капитальный ремонт дома внесли в Закон "О жилищных отношениях" ещё в 1997 году. Но никто за исполнением этой нормы не следил, рассказал заместитель председателя правления общественного объединения "Бахыт хоум" Станислав Недельский. 

"Переломный момент наступил в 2011 году. Тогда внесли поправки, обязывающие органы управления, тогда это были кооперативы собственников жилья (КСК), открывать сберегательные счета на каждый дом и копить финансы на капремонт", — объяснил он.

Но проблема в том, что на балансе КСК в основном был не один, а множество домов. Поэтому счета на капремонт смешивались или вообще не открывались. Заморачиваться с созданием отдельного вклада на каждую многоэтажку мало кто желал.

"Позже, в 2020 году, за неоткрытие счетов: текущего — где аккумулировались деньги на текущий ремонт и сберегательного — где копились финансы на капремонт — для объединения собственников имущества (ОСИ) и других форм управления домами ввели административную ответственность. Сначала — предупреждение, а при повторном нарушении грозил штраф (на юрлиц/ОСИ — около 20 МРП)", — отметил Станислав Недельский.

Но, по словам спикера, штрафы выписывали редко, потому что жилищные инспекции не успевали мониторить сотни тысяч домов.

Как в Казахстане менялись тарифы на капитальный ремонт дома

Сумму ежемесячного взноса на капремонт жильцы определяют сами голосованием на собрании. Обычно это определённый размер с квадратного метра жилья.

Если же договориться не удаётся, то в этом случае применяется минимальный тариф, установленный законом. С 2011 года этот показатель составлял 0,02 МРП за квадратный метр. Но потом, к 2020 году, его уменьшили до 0,005 МРП (МРП в 2026 году равен 4 325 тенге).

"В поправках в Закон "О жилищных отношениях" это составляло примерно 15-18 тенге. В 2026 году он составляет около 21,63 тенге за квадратный метр", — уточнил эксперт.

Сколько домов в Казахстане требуют капитального ремонта

Сбор средств на капитальный ремонт всегда шёл вяло. В итоге наличие накоплений по стране едва превышает 10-15 процентов от необходимого объёма, отметил наш собеседник.

Из-за этого и износ домов существенный. По разным оценкам, по словам Станислава Недельского, более 30-40 процентов жилого фонда в стране нуждается в срочном капремонте, часть — приближается к аварийному состоянию.

Официальную статистику TengriHome предоставило и профильное ведомство.

"По информации местных исполнительных органов, жилищный фонд республики составляет свыше 60 тысяч многоквартирных жилых домов, из которых свыше 15 тысяч — требующих капитального ремонта", — ответили в Комитете по делам строительства и ЖКХ.

Как правильно копить деньги на капитальный ремонт дома

Если прописать алгоритм, то он выглядит так:

Создать подходящую форму управления: объединение собственников имущества (ОСИ) или непосредственное совместное управление (НСУ).

Определить размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт.

Открыть два счёта в банке второго уровня (БВУ): один — для текущих расходов, другой — исключительно для накоплений на капитальный ремонт.

Ежемесячный сбор: жильцы платят по отдельной строчке в квитанции.

Каким сегодня должен быть тариф на капитальный ремонт дома

Как говорили выше, сумму взноса утверждают собственники на общем собрании. Она может быть любой, например, 50, 100 или 200 тенге за квадратный метр.

"Если тариф не установили, то в таком случае применяется минимальный размер взноса. По закону он не может быть ниже 0,005 МРП за один квадратный метр полезной площади", — уточнил Станислав Недельский.

Кто должен открывать счета в банках на сборы жильцов

В Казахстане сейчас законно могут действовать только две формы управления домами:

объединение собственников имущества (ОСИ);

непосредственное совместное управление (НСУ).

Из этого списка выпал кооператив собственников квартир (КСК). К середине июля этого года они должны были пройти перерегистрацию и работать уже в качестве субъектов управления наравне с управляющими компаниями. По сути КСК становятся своего рода подрядной организацией.

Справка: ОСИ — это некоммерческое юридическое лицо, которое создаётся собственниками квартир и нежилых помещений одного дома для финансирования и управления объектами кондоминиума: чердаки, подвалы, крыша, лифт, лестничные площадки — всем тем, что относится к общедомовому имуществу.

Справка: НСУ — форма управления многоквартирным домом без образования юридического лица. Если в нём до 36 квартир, жильцы могут заниматься вопросами "квадратов" самостоятельно, принимая решения на собраниях. Определяют, что им необходимо, кто и когда будет выполнять работы по содержанию дома. Если же в доме более 36 квартир, то придётся привлечь подрядную организацию для управления. Взять на себя эти функции может как раз управляющая компания или КСК.

Эксперт в сфере ЖКХ, основатель онлайн-сообщества "ОСИ-Көмек" Сергей Ляшенко уточнил: ОСИ как юридическое лицо открывает текущий и накопительный счета на себя. Если же рассматривать НСУ, когда в доме более 36 квартир, то в этом случае счета регистрируют на управляющую компанию или КСК.

"По мне первый вариант будто бы более подконтролен. Второй вариант с привлечением управляющей компании тоже может быть эффективным, если это добросовестная организация. Иначе могут возникнуть риски: по сути, деньги ваши, но счёт, где они аккумулируются, на компании. Здесь есть также риск ареста этого счёта. Ведь у управляющей компании или КСК могут находиться в управлении множество домов. И если вдруг у них возникнут судебные разбирательства, то все счета, включая и ваш, арестуют", — рассказал Сергей Ляшенко.

Он привёл в пример недавний прецедент в Кокшетау, когда после смерти учредителя и руководителя одной из управляющих компаний все деньги на счетах, в том числе накопленные на капремонт домов, перешли его наследникам.

Также, по мнению эксперта, пока неоднозначно трактуется вопрос с налогообложением. ОСИ и КСК — это некоммерческие организации, к ним вопросов нет. А вот управляющие компании (ИП или ТОО) — коммерческие структуры. Не будут ли накопления на капремонт облагаться налогом?

"Судя по ответам на запрос в Комитет госдоходов, это не будет расцениваться как оборот по реализации, облагаемый налогом. Но это период накоплений. А когда произойдёт ремонт и будут фактически оказаны услуги, не начислят ли на эту сумму подоходный налог? Пока единого мнения на этот вопрос нет", — вздохнул спикер.

Две графы в квитанции: расходы на содержание жилья и накопления на капитальный ремонт

У кондоминимума независимо от формы управления — ОСИ или НСУ — в банке должно быть открыто два счёта.

"Первый счёт — для текущих расходов (расходы на содержание дома. — прим. редакции). Собранные на нём взносы жителей могут расходоваться на проведение текущего ремонта, устранение мелких аварий, поддержание в порядке систем отопления, водоснабжения, электричества и так далее. Второй — специальный сберегательный счёт — для хранения и преумножения денег исключительно на капремонт (накопления на капитальный ремонт. — прим. редакции). Также деньги должны аккумулироваться строго на спецсчёте конкретного дома. Смешивать средства разных домов, как это делали КСК, запрещено законом", — подчеркнул Станислав Недельский.

Счёт для накоплений на капитальный ремонт обязательно должен быть сберегательным. В отличие от текущего счёта к сберегательному постоянного доступа нет. Без протокола собрания деньги оттуда не переведёшь и не снимешь.

Вознаграждение и выбор банка: что учесть при открытии счетов для дома 

В банке самостоятельно определяют ставку вознаграждения, в том числе и по сберегательным вкладам. "Вилка" — от семи до 10 процентов.

"И это проблема, потому что это ниже чем официальный процент инфляции. Её официальный показатель за прошлый год составил 12,3 процента. Пока копятся деньги, они обесцениваются", — прокомментировал Сергей Ляшенко.

Бывает, что счёт открыт в одном банке, а позже в другом повысили процентную ставку. Вроде логично перевести деньги туда, где более выгодные условия. Но часто делать это или невозможно, либо очень муторно.

"Это быстро могут делать физлица. К сожалению, с юридическими лицами такой вариант не всегда работает, потому что банки начинают просить протокол собрания жильцов. Хотя по закону он необходим только при расходовании средств. И к этому перевод финансов на другой депозит не относится. Но у многих банков свои внутренние регламенты, поэтому поменять банк и депозит оперативно не выйдет. Пока собрание организуете, пока проголосуете и не факт, что большинство будут "за", — объяснил Сергей Ляшенко.

Депозит на ремонт дома не гарантирован государством

Казахстанский фонд гарантирования депозитов защищает только вклады физических лиц. В отношении депозитов юридических лиц такой инструмент не применяется.

"Если, к примеру, банк лишится лицензии, закроется, граждане смогут получить компенсацию по вкладам, а те же ОСИ, КСК или управляющие компании, являясь юрлицами, это сделать не смогут. Получается, что эти деньги, которые аккумулируются на сберегательном счёте, не защищены от краха. Долги банка по этим вкладам будут закрываться в общей очереди по возможности", — объяснил Сергей Ляшенко.

Ежемесячные взносы на содержание дома: исправно ли платят жильцы?

По словам экспертов, это большая проблема. Если за коммунальные услуги казахстанцы исправно платят, то за содержание и на капитальный ремонт дома — хуже. Некоторые не доверяют председателю ОСИ, хотя он должен отчитываться по всем накоплениям.

"Председатель ОСИ совместно с советом дома обязан ежемесячно предоставлять собственникам отчёт о движении денег по обоим счетам (текущему и сберегательному). Обычно это делается через специализированные мобильные приложения или через общедоступные чаты дома, доски объявлений", — уточнил Сергей Ляшенко.

Но в любом случае оплачивать взносы собственники обязаны по закону, только заставить их это делать сложно.

"Предусмотрено принудительное взыскание задолженности по всем видам взносов, по накопительным в том числе. По истечение двух месяцев неоплаты председатель, управляющая компания или КСК могут подать в суд либо обратиться к нотариусу за вынесением исполнительной надписи для взыскания задолженности. Но многие платят взносы на капремонт по минимальному тарифу, там не такие большие деньги, поэтому мало кто будет этим заниматься. В суд или к нотариусу, скорее, обратятся, если житель задолжал сразу по двум взносам — текущему и накопительному", — предположил он.

Как снять деньги со счёта дома и направить их на капитальный ремонт

Механизм использования средств следующий:

Собрание. Председатель инициирует собрание, представляет дефектный акт, проектно-сметную документацию (ПСД) или коммерческие предложения.

Голосование. Для принятия решения о проведении капитального ремонта и расходовании денег со сберегательного счета требуется согласие более половины от общего числа собственников квартир и нежилых помещений.

Снятие денег. Банк переводит средства подрядчику со сберегательного счёта только при наличии протокола общего собрания с необходимым количеством голосов и договора с подрядной организацией.

На что можно тратить деньги со сберегательного счёта

У финансов со сберегательного счёта есть чёткое целевое назначение. Их можно потратить на:

ремонт или замену кровли (крыши);

ремонт фасада здания;

ремонт фундамента и подвальных помещений;

замену или модернизацию общедомовых инженерных сетей (отопление, горячее/холодное водоснабжение, канализация, электроснабжение);

замену, ремонт или модернизация лифтов.

Полный перечень работ, которые могут быть проведены в рамках капремонта, можно посмотреть в строительных нормах (СН РК 1.04-26-2022) —

"Реконструкция, капитальный и текущий ремонт гражданских, производственных зданий и сооружений".

"В приложении "В" к этим нормам прописан перечень основных видов работ, выполняемых при капитальном ремонте зданий и сооружений. В этом списке 35 пунктов, в их числе усиление фундаментов, утепление вентиляционных шахт, ремонт фасадов с утеплением отдельных участков, наладка систем противопожарной автоматики и дымоудаления, восстановление придомового благоустройства и озеленения и так далее", — перечислил Сергей Ляшенко.

Эти накопления нельзя использовать на текущие работы: ту же уборку двора или аварийный ремонт трубы в подъезде. Но, по словам Станислава Недельского, есть всё же отдельные случаи, когда это возможно.

"Есть исключение. Например, если из-за протекающей крыши затопило квартиры. Деньги со сберегательного счёта можно взять только на ремонт самой крыши, и то только по решению собрания. Но не на компенсацию ущерба жильцам внутри квартир", — уточнил он.

Реально ли накопить на капитальный ремонт дома

Станислав Недельский считает, что сделать это крайне непросто, особенно для старого жилищного фонда, которому необходима реконструкция. Ведь чаще всего жильцы выбирают минимальный тариф. 

Фото © Tengrinews.kz / Болат Айтмолда

Для новостроек это более посильная задача, если жители начнут собирать деньги с первого дня сдачи ЖК.

"Допустим, дом площадью 5000 квадратных метров, действующий тариф — 21,6 тенге за "квадрат". Это значит, что собственники при условии стопроцентной оплаты собирают около 105 000 тенге в месяц, это 1,2 миллиона тенге в год. Замена одного лифта стоит в среднем 12–15 миллионов тенге, ремонт крыши — от 15 до 30 миллионов. Чтобы отремонтировать что-то одно, жителям нужно копить от 15 до 25 лет без учёта инфляции", — провёл калькуляцию Станислав Недельский.

Денег с натяжкой может хватить на мелкую модернизацию вроде замены задвижек в подвале. 

Альтернативные варианты: где взять денег на капитальный ремонт дома

Ремонт дома за счёт беспроцентного кредита от государства

Казахстанцы могут воспользоваться государственной программой по модернизации жилья. Она предусмотрена Концепцией развития жилищно-коммунальной инфраструктуры на 2023-2029 годы. За счёт беспроцентного кредита от государства могут обновить фасады, кровлю, инженерные сети и лифты. Вернуть заём можно в течение 7-15 лет. Это ежемесячные платежи, указанные в квитанциях.

Финансирует расходы республиканский бюджет.

По данным Комитета по делам строительства и ЖКХ, с 2022-го по 2024 год из республиканского бюджета выделили 27,2 миллиарда тенге на капитальный ремонт 521 многоквартирного жилого дома (МЖД). На 2027-2029 годы акиматы подали бюджетные заявки на капремонт 368 МЖД, в том числе замену 223 лифтов на сумму 20,7 миллиарда тенге.

Жильцы на собрании должны определить перечень необходимых работ, подать заявку в акимат. Его профильные подразделения за счёт местного бюджета могут провести техобследование дома, конкурс на определение организации, которая изготовит проектно-сметную документацию (ПСД). Если собственники большинством голосов согласятся на участие в программе, то акимат включит их заявку в перечень домов, требующих капитального ремонта за счёт бюджетных средств на возвратной основе.

"Местные исполнительные органы с согласия собственников МЖД подают в начале года бюджетную заявку в Министерство промышленности и строительства", — объяснили алгоритм в комитете.

Распределяют финансы акиматы. Организация капремонта — за операторами программы (в каждом регионе он свой).

"Проведение капитального ремонта осуществляется оператором с привлечением подрядной организации и организации по техническому надзору, выбранными собранием собственников квартир и нежилых помещений", — сообщили в комитете.

Президент Национальной палаты ЖКХ, член рабочей группы по обсуждению поправок в Закон "О жилищных отношениях" Талгат Мухамедгалиев рассказал о подводных камнях такого ремонта.

"Раньше оператор программы выполнял работу "под ключ". Позже в программу внесли изменения, что подрядчиков могут определить собственники жилья. Правда, выбрать их они могут из того списка, который им предоставит оператор. Когда я работал по этому направлению, то задавал вопрос оператору в Алматы — это компания "Тұрғын үй": почему, если я буду платить этот кредит, не могу выбрать подрядчика на рынке? Это объяснили тем, что они создадут пул гарантированных компаний, которые доведут работу до конца, отберут, так сказать, лучших", — сказал Талгат Мухамедгалиев.

Вроде бы подход верный. Но, по словам эксперта, иногда те подрядчики, которые были в списке рекомендованных, делали работу некачественно.

Плюс ко всему такой ремонт ещё и влетает в солидную сумму.

"Жители нашего дома почти 10 лет назад воспользовались таким кредитом, скоро завершаем выплаты. С одной стороны, считаю, что такая программа — это хорошо, потому что дорогостоящий ремонт можно сделать сразу, а рассчитываться за него постепенно. Но тут есть одна деталь. Важно не пропустить жильцам момент ценообразования. Дело в том, что у оператора программы обычно есть список своих поставщиков услуг, подрядчиков. И эти подрядчики часто завышают смету относительно рыночных цен", — предупредил Сергей Ляшенко.

Какие ещё лайфхаки применяют казахстанцы, чтобы дом не стал аварийным

Сергей Ляшенко считает, что нет смысла годами ждать, пока накопится необходимая сумма. Деньги в это время будут обесцениваться.

"По моему мнению, выгоднее собрать определённую сумму за меньший период, допустим миллион-полтора за год, и направить его на определённый участок. Можно крышу частично отремонтировать, то есть делать ремонт потихоньку, пока то, что вы накопили, сильно не "прогорело", — посоветовал он.

По словам Станислава Недельского, казахстанцы часто практикуют сборы в формате "здесь и сейчас". Допустим, необходим ремонт бойлера. Жильцы определяют его смету, делят на количество квартир и вносят определённую сумму сразу.

"Бывает, что жильцы берут коммерческие кредиты, что крайне невыгодно. Или же, если денег нет, а крыша течёт, то могут латать дыры за счёт средств на текущее содержание. По сути это незаконно, но необходимо", — перечислил он.

Законный вариант — использовать целевые взносы, подчеркнул Сергей Ляшенко. В отличие от текущего и сберегательного счёта это необязательный вид платежа. Его могут ввести лишь по желанию жильцов, если они понимают, что денег на что-либо недостаточно.

"По решению собрания собственников целевые взносы могут собираться как на текущие нужды, так и капремонт. Поэтому, если не хватает денег на сберегательном счёте или их там вообще нет, то смотрим в смету капремонта и недостающую часть предлагаем собственникам внести в виде целевых взносов", — уточнил Сергей Ляшенко.

Хорошей прибавкой к сумме на капремонт может быть и выручка от общедомовых площадей, которые сдаются в аренду: крыши — для установки антенн операторами связи, подвалы — для коммерции.

"Есть и долгосрочные арендаторы, которые заинтересованы в долгой аренде. Иногда председатель с согласия жителей предлагает ему провести ремонт в счёт аренды. Я знаю дом, в подвале которого организовал бизнес один из предпринимателей. Он частично оплатил обновление крыши дома. ОСИ взамен с согласия собственников подписало с ним пятилетний договор безвозмездной аренды без права расторжения", — привёл пример Сергей Ляшенко.

Что изменить, чтобы многоэтажки были ухоженными

Станислав Недельский считает, что нужно внедрить Единый государственный справочник тарификации (ЕГСТ). В Казахстане нет единой базы, на основе которой председатели ОСИ могут просчитать действительную стоимость обслуживания многоэтажек. В итоге тарифы устанавливают буквально "с потолка". Взносы на содержание жилья утверждают без каких-либо инженерных расчётов. 

"Единый госсправочник тарификации эксплуатации ЖКХ поможет определить фактическую стоимость обслуживания каждого конструктивного элемента и инженерного узла. Методика должна содержать в себе актуальные справочники реальных рыночных цен, коэффициент износа и сложности объектов, их этажности. Также присутствует и корректировка тарифа с учётом погодных условий северных и центральных регионов. Допустим, в смету можно включать дополнительное обслуживание тепловых пунктов", — отметил Станислав Недельский.

По его мнению, базовый тариф на капитальный ремонт (0,005 МРП) должен умножаться на технические коэффициенты. Так можно получить размер взноса, которого реально хватит на основательную модернизацию конкретного дома. Ведь для нового малоэтажного дома нужна одна калькуляция, а для высотной панельки — другая.

"Председатели ОСИ смогут математически доказать жильцам: "Нашему дому 40 лет, согласно нормативному справочнику эксплуатации, износ инженерных систем требует вложений X тенге на квадратный метр, а обслуживание насосов стоит Y тенге", — объяснил он.

Также важно предусмотреть индексируемые государством жилищные накопительные счета с защитой от инфляции.

"Можно перейти к модели масштабного льготного государственного софинансирования. Например, по схеме 50/50, то есть половину стоимости капремонта собирают жильцы, а другую выделяет бюджет в виде безвозвратного гранта на модернизацию инфраструктуры", — предложил спикер.

Казахстанцы всегда найдут деньги на ремонт своих квартир. Но то, что творится за их порогом, к сожалению, интересует не каждого, подводят итог эксперты. Хотя всё это — крыша, лифты, подъезды — часть общедомового имущества, за которое должны нести ответственность все. От этого в том числе зависит стоимость жилья в доме. 

Домовой чат соседей в WhatsApp заменил собрания жильцов. Голосование законно?

Спасение дольщиков - дело рук... Как в Астане боролись с долгостроями

“Дача сегодня - это не про картошку, а про загородный дом“. Почём шесть соток в Казахстане