При этом до конца срока, когда это ещё можно сделать, осталось меньше двух месяцев. А давался на это целый год. Перерегистрация нужна для того, чтобы кооперативы собственников квартир в принципе продолжали существовать и работать.

TengriHome выяснял, для чего это нужно нам, собственникам квартир, как проходит процедура, в чём её нюансы и почему, учитывая, что дедлайн уже близко, мало кто торопится её проходить.

Сразу стоит пояснить: если раньше КСК был одной из форм управления многоквартирными домами и принимал решения от лица их жителей, то теперь он может быть лишь субъектом управления. Проще говоря — исполнителем. Если же кооператив не пройдёт такое юридическое "переформатирование", то он будет ликвидирован. Такая же участь ждёт и потребительский кооператив собственников квартир (ПКСК).

Откуда взялись кооперативы и почему их реформируют

Что такое КСК

Можно сказать, что КСК — одна из самых старых форм управления общедомовым имуществом. Она появилась в стране в 1996 году.

Кооператив собственников квартир (КСК) — это организация, которую создали собственники жилья нескольких многоквартирных домов. Их объединяет общий двор, коммуникации. КСК занимается поддержкой порядка в домах, обслуживает общедомовое имущество: коммуникации, подвалы, крыши, подъезды, чердаки.

Почему их хотели ликвидировать и раньше

За то время, что они существуют, их не раз хотели ликвидировать. На том основании, что они не справляются со своими функциями. Конечно, это касается не всех кооперативов — в стране есть КСК, которые управляют общедомовым имуществом эффективно, без нареканий.

Но всё же у многих казахстанцев есть претензии к своим КСК: "Платим много денег за содержание, но ничего не делается".

Одно из самых частых нареканий: отсутствие прозрачной и полной отчётности — на что конкретно уходят взносы жильцов.

На эту тему мы говорим с председателем Ассоциации КСК Северо-Казахстанской области Сергеем Худяковым. Он делится своим взглядом на эти претензии.

"Несмотря на то, что жилищная реформа произошла более 30 лет назад, многие продолжают считать себя просто жильцами, но никак не совладельцами такого сложного объекта, как многоквартирный жилой дом. Считают, что на ежемесячное содержание дома с одной квартиры выделяются хорошие средства и возмущаются, почему их не хватает". 

Но он обращает внимание на то, что большая часть домов, которые входят в КСК, — старый фонд. И чтобы поддерживать их в приличном состоянии, необходимо соответствующее финансирование.

Но чаще всего хозяева квартир согласны платить по минимальному тарифу.

К слову, в каждом городе он свой.

В одном из прошлых материалов TengriHome рассказывал о том, из чего складывается тариф на содержание жилья (РСЖ) и на что конкретно тратятся эти деньги.

А Сергей Худяков приводит пример по своему региону:

"Согласно данным статистики, средняя зарплата по Петропавловску — 326 тысяч тенге, средняя пенсия по стране — 185 тысяч тенге. Предположим, что в стандартной двухкомнатной квартире живут или два работающих человека, или два пенсионера. Если брать пример Петропавловска, то ежемесячный платёж с этой квартиры составит 2900 тенге (имеются в виду РСЖ — прим. редакции). Вряд ли этот платёж можно считать неподъёмным для средней семьи. К тому же в стране действует госпрограмма жилищной помощи для малообеспеченных граждан. В результате перед председателями стоит невыполнимая задача — как за эти копейки умудриться содержать дом в нормативном состоянии? То, что мы платим много — заблуждение, мы платим ничтожно мало", — считает Сергей Герольдович.

Да, общее собрание жильцов может проголосовать и за более высокий тариф, которого будет хватать. Но таких инициатив немного. Тратиться на то, чтобы дом не существовал, а достойно жил, мало кто желает. 

Если хозяевам "квадратов" это не надо, то где же взять нужные средства и достойные кадры, того же квалифицированного председателя, который реанимирует жильё и наладит систему управления?

"В итоге многие КСК набрали для управления, условно по 50 и более домов. Зачастую у них нет времени, желания разговаривать с людьми о том, что имеющихся платежей не хватит для реального поддержания дома в порядке. Многодомные КСК берут те деньги, которые жильцы согласны отдавать на содержание дома. Тратят их так, как считают нужным, с людьми не работают, ведь себе на зарплату хватает. И это массовая ситуация. Поэтому пять лет назад правительство впервые задумалось о том, чтобы КСК заменить на другую форму управления", — объясняет спикер.

Почему КСК так и не исчезли

Вывести КСК из системы управления жильём попытались в 2019 году. Тогда были приняты поправки в закон "О жилищных отношениях", которые предусматривали новые формы жилуправления — объединение собственников имущества (ОСИ) и простые товарищества (ПТ).

При этом КСК могли работать наравне с ОСИ в течение трёх лет, а затем, с 1 июля 2022 года, должны были исчезнуть в существующем виде. Но могли трансформироваться в иную юридическую форму, допустим, в ТОО и работать в качестве сервисной организации. Однако позже дедлайн продлили ещё на год. 

"КСК не торопились выполнять требования закона, ОСИ было организовано слишком мало. Правительство вынуждено было отменить дату ликвидации КСК и путём долгих и сложных дебатов в Мажилисе решено было изменить их статус", — напоминает Худяков.  

КСК меняет роли: не решает, а исполняет

С 15 сентября 2025 года в рамках новых поправок всё в тот же закон "О жилищных отношениях" управлять домами могут только ОСИ и НСУ (непосредственное совместное управление). Об этих организациях расскажем чуть позже.

Простые товарищества (ПТ), которые существовали ранее, упраздняются.

При этом кооперативы собственников квартир должны пройти перерегистрацию и сменить формат. После перерегистрации они становятся не формами, а субъектами управления.

Форма управления — это организация собственников квартир, которая решает вопросы содержания общего имущества.

Субъект управления — своего рода подрядная организация, которая оказывает услуги профессионального менеджмента дома на основании договора с юридическим лицом — в данном случае это объединение собственников жилья (ОСИ). А если такого юрлица нет — то на основании протокола собрания жильцов.

Раньше в Казахстане такими субъектами были управляющие компании, теперь же наравне с ними будут работать и КСК.

"Чем отличается форма управления от субъекта сервисной деятельности? Форма управления, которой раньше считался КСК, от имени собственников принимает и исполняет решения, финансирует эти решения и сама перед собой отчитывается. Теперь же КСК становится субъектом управления. То есть, чтобы принять решение, он должен организовать собрание собственников и предложить проголосовать за какое-то решение, затем его исполнить и отчитаться перед домовладельцами", — объясняет Сергей Худяков.

Проще говоря, КСК теперь не могут принимать какие-то решения по дому самостоятельно. Они оказывают услуги жителям — как подрядчики.

Как пройти перерегистрацию КСК

Сначала определитесь — кто тут главный

Так как КСК, объясняет Сергей Худяков, становится лишь субъектом управления, то собственникам жилья необходимо определиться с новой законной формой управления.

Для этого нужно провести собрание и при участии не менее 51 процента домовладельцев решить — каким объединением им быть.

Есть, как мы писали выше, два варианта:

объединение собственников жилья — ОСИ,

непосредственное совместное управление — НСУ.

ОСИ — это некоммерческое юридическое лицо, которое создаётся собственниками квартир и нежилых помещений одного дома для финансирования и управления объектами кондоминиума: чердаки, подвалы, крыша, лифт, лестничные площадки — всем тем, что относится к общедомовому имуществу. ОСИ необходим председатель, сроки его полномочий — три года.

НСУ — форма управления многоквартирным домом без образования юридического лица. Если в нём до 36 квартир, то привлекать субъекты сервисной деятельности, то есть нанимать подрядчиков для управления и содержания дома, не надо. Жильцы управляют домом самостоятельно, принимая решения на собраниях: определяют, что им необходимо, кто и когда будет выполнять работы по содержанию дома.

"Предполагается, что в маленьких домах люди более активно коммуницируют, встречаются, так сказать, "нос к носу". И им легче мобильнее разобраться — что для обеспечения их дома необходимо. Поэтому они могут управлять им, решать финансовые вопросы самостоятельно", — поясняет Худяков.

Если же, продолжает он, в доме больше 36 квартир, тогда без помощи вроде как не обойтись. В этом случае привлечь подрядную организацию для управления необходимо. Взять на себя эти функции может как раз управляющая компания или КСК.

Заключать договор между ними и НСУ не нужно. Такое решение просто оформляется протоколом общего собрания. 

Чем отличаются ОСИ и НСУ: счета и контроль денег

Надо иметь в виду, говорит Сергей Худяков, что у любого дома, независимо от формы управления — ОСИ или НСУ (у которого больше 36 квартир) — должно быть два счёта.

Первый — текущий — для зачисления ежемесячных взносов от жителей. Они тратятся на покрытие потребностей дома: проведение текущего ремонта, устранение мелких аварий, поддержание в порядке всех систем — отопления, водоснабжения, электричества и так далее.

Второй — накопительный — для хранения денег уже на капитальный ремонт.

"Так вот, эти два счёта открываются именно на ваше ОСИ. И снять, списать деньги оттуда может только ваш представитель, то есть председатель ОСИ — после того, как подпишет акты выполненных работ. Если же рассматривать НСУ (более 36 квартир в доме), то это не юридическое лицо и в этом случае два счёта придётся открыть управляющей организации — это УК или КСК. То есть этими счетами, взносами жителей будет управлять посторонняя организация. Да, это счета вашего дома, но, по сути, они принадлежат юрлицу управляющей компании. Думаю, вариант с ОСИ, когда счета открыты на него, наиболее контролируемый", — делится своим мнением председатель Ассоциации КСК Северо-Казахстанской области.

Кто будет управлять домом: УК или КСК

Если жители объединились, создали ОСИ, то оно во главе с председателем может самостоятельно управлять домом. Если же в этом необходима помощь, тогда нужно нанять стороннюю сервисную организацию.

Раньше ею могла стать управляющая компания (УК), а сейчас это может быть и КСК. Теперь они — конкуренты.

НСУ, если у него больше 36 квартир, также может нанять подрядчика по управлению и содержанию домом — УК или КСК.

"При выборе управляющей организации надо иметь в виду, что КСК будет работать как некоммерческая организация — не будет платить корпоративный подоходный налог. И все деньги, которые кооператив получает, он должен тратить на содержание домов. То есть он не может получать коммерческую прибыль, у его сотрудников есть только зарплата. Поэтому, скорее всего, стоимость услуг КСК будет сравнительно дешевле. Управляющая компания же является коммерческой организацией. Она платит налоги и может зарабатывать, то есть получать прибыль для своих учредителей. Поэтому, возможно, их услуги будут дороже", — говорит Сергей Худяков.

Какие документы нужны для перерегистрации КСК

Когда жильцы определились с формой управления, надо понять также, как распоряжаться бытом — силами своего ОСИ или НСУ (если меньше 36 квартир в доме) или с привлечением подрядной организации — УК или КСК.

Если действующий кооператив домовладельцам не по душе и они не готовы привлекать его к работе, то в дальнейшем он будет ликвидирован.

В случае же, когда имеющийся КСК готов продолжить работу как субъект сервисной деятельности, он должен пройти перерегистрацию. Для этого жители минимум двух домов должны провести собрания.

"Предположим, в действующий КСК входят десять домов. Надо, чтобы собственники квартир хотя бы двух из них провели общие собрания. Можно и больше, два дома — это минимум! На этих собраниях должны проголосовать за перерегистрацию КСК, выбрать одного или нескольких представителей. У представителей домов, в свою очередь, появляются полномочия для того, чтобы принять решение о перерегистрации и утвердить новое название", — описывает порядок Худяков.

Для перерегистрации КСК в ЦОНе необходимо подать следующие документы:

заявление о перерегистрации,

протокол собрания инициативной группы (представителей двух и более домов),

квитанцию об оплате госпошлины (0,5 МРП).

Что делать с ПКСК — ликвидация или перерегистрация

ПКСК — это предшественник КСК. Такая форма управления появилась сразу после кампании приватизации (когда советское имущество становилось частным) — ещё до кооперативов собственников жилья.

Так вот ПКСК, объясняет Сергей Худяков, теперь не может быть ни формой, ни субъектом управления.

"Их эпоха закончилась. ПКСК необходимо ликвидировать или же он имеет право перерегистрироваться в КСК и стать субъектом управления, то есть оказывать услуги по содержанию дома", — уверен спикер.

Что изменится в работе КСК

Председатель должен быть собственником жилья

Сергей Худяков подчёркивает, что раньше руководить КСК мог человек, не проживающий ни в одном из домов, входящих в кооператив. Сейчас он должен быть собственником квартиры в каком-либо из домов, на базе которых регистрируется КСК. Делается это для того, чтобы председатель был больше вовлечён в проблемы жителей. 

Сертификат управляющего домом — теперь обязателен

Ещё одно нововведение — наличие в кооперативе хотя бы одного специалиста с сертификатом управляющего многоквартирным жилым домом.

"Вообще, изначально планировалось, что председатель КСК должен быть сертифицированным специалистом. Но это требование сложно соблюсти, таких председателей — единицы. Поэтому пока оставили требование, по которому сертификат должен иметь хотя бы один из сотрудников кооператива. Чтобы его получить, нужно или пройти обучение на курсах, или изучить действующее законодательство самостоятельно, успешно пройти тестирование, верно ответив на 60 вопросов из 100. У нас, кстати, на весь Петропавловск такой сертификат в сфере КСК пока имеет один человек", — рассказывает Сергей Худяков.

Отчётность КСК: за что и как платят жильцы 

Также спикер перечисляет новые основные задачи КСК:

проведение инвентаризации общедомового имущества,

его осмотр с составлением дефектного акта,

расчёт размера взноса на управление и содержание общего имущества,

утверждение этого тарифа на собрании собственников. 

"КСК должен по этому инвентарному перечню каждый элемент общего имущества осмотреть и составить акт осмотра, в каком состоянии то же крыльцо, входные двери, лифт, чердаки, трубы. Также нужно составить список того, что необходимо отремонтировать, какие нужны для этого материалы, финансы, подготовить смету. Определить, какие работы необходимо провести в этом году, какие из них можно перенести на следующий. И всё это необходимо показать собранию жильцов, утвердить с ними тариф на содержание жилья", — поясняет Сергей Худяков.

Также кооператив должен ежемесячно предоставлять отчёт о проделанной работе, показать — на что именно ушла каждая копейка.

"Есть перечень услуг, которые должны быть оказаны домовладельцам в рамках тех ежемесячных взносов, что они оплачивают на управление и содержание домов. Там около 16 видов обязательных работ: от влажной уборки подъездов, очистки крыш от снега и наледи до техобслуживания инженерных систем и дезинсекции. Допустим, подошёл месяц к концу, председатель КСК просит оплатить 200 тысяч тенге за работу. Председатель ОСИ требует отчёт о проделанной работе — что конкретно сделано в этом месяце, насколько качественно это было выполнено. И только потом оплачивается фактически выполненная работа", — приводит пример Сергей Худяков.

Почему КСК не торопятся идти на перерегистрацию

Сколько их существует и какое количество прошли процедуру

Чтобы ответить на этот вопрос, TengriHome отправил запрос в Министерство юстиции Казахстана и вот какой ответ получил:

"Согласно сведениям Национального реестра бизнес-идентификационных номеров (далее — Нацреестр), общее количество зарегистрированных кооперативов собственников квартир (КСК) и потребительских кооперативов собственников квартир (ПКСК) составляет 1690, из которых прошли перерегистрацию 38 юридических лиц", — сказано в ответе Комитета регистрационной службы и организации юридических услуг Минюста.

Никто не бежит исполнять требования: причины

О причинах таких низких темпов перерегистрации мы говорим с юристом, медиатором, председателем действующего павлодарского КСК "Ак шатыр" Светланой Ивановой.

Она считает, что их несколько.

Во-первых, многое зависит от активности самих домовладельцев, а она тоже низкая.

"В нашем регионе жилищная инспекция проводит работу, объясняет жильцам весь процесс. Но ведь дальше всё зависит от них. Они должны провести собрания, решить — какая у них будет форма управления, определиться — смогут ли ОСИ или НСУ управлять домами сами. Если нет, кого выбрать как подрядчика — КСК или управляющую компанию. Но пока гражданская активность не такая высокая. Возможно, в том числе и поэтому процесс тормозится", — размышляет Светлана Иванова.

Председатель Республиканской ассоциации управления кондоминиумами Павел Шульгин считает, что процесс буксует в том числе из-за требований по сертификации кадров:

"Чтобы получить сертификат, необходимо сдать тестирование. Оно, в принципе, несложное, но стоит 96 тысяч тенге — это не маленькие деньги. Плюс к этому экзамену допускаются не все, а только те, кто подходит под определённые квалификационные требования: наличие высшего образования или средней специальности, опыт работы".

Председатель алматинской Ассоциации КСК Аркадий Рубцов говорит и о другой проблеме. Дело в том, что часто председатели не имеют квартир ни в одном из домов, которыми они управляют, а теперь это одно из требований. Не покупать же им теперь там "квадраты".

Конечно, можно переизбрать председателя, утвердить того, кто является собственником квартиры. Но чаще всего, отмечает Аркадий Рубцов, нового руководителя кооператива найти сложно, никто не хочет этим заниматься. А если и находится такая кандидатура, то с новичком работать не хотят. Все привыкли к прежнему председателю, возможно, больше ему доверяют.

"Поэтому сейчас создаются новые КСК — с учётом выполнения норм законодательства. Допустим, председатель руководит домами №№ 1, 2, 3, а сам живёт в доме № 10, расположенном на соседней улице. Он просто регистрирует КСК на базе своего дома и дома № 1. А остальные дома потом вливаются в КСК, то есть выбирают его субъектом управления. Так возможно. Ведь КСК может оказывать услуги любым домам", — разъясняет Аркадий Рубцов.

И ещё один момент, напоминает Сергей Худяков, который может помешать процедуре.

"Несколько лет назад, когда уже заявлялось о том, что КСК прекратят свою деятельность, многие организовали ОСИ. Затем ликвидацию КСК отменили, и люди вновь продолжили работать в рамках КСК, а ОСИ приостановили. Сейчас они могут забыть, что у них на базе одного дома — и КСК, и ОСИ. Так нельзя. В сложившейся ситуации правильным будет ликвидировать ОСИ и перерегистрировать КСК", — подсказывает Сергей Худяков.

КСК, которые не прошли перерегистрацию: что с ними будет

Если КСК по каким-то причинам не пройдёт перерегистрацию, то в дальнейшем жилищная инспекция обязана будет подать в суд иск о его ликвидации — после обращений или заявлений собственников.

Но как госорган будет контролировать тех, кто остался работать вне закона?

Это сложный вопрос. Проводить рейды, отмечает председатель Республиканской ассоциации управления кондоминиумами Шульгин, они вряд ли будут — ресурса не хватит. Один из вариантов — жалоба от жильцов, тогда они должны открыть внеплановую проверку.

"Вообще с прошлого года создан открытый реестр субъектов управления и многоквартирных жилых домов. Там указываются все данные, включая наличие сертификации у компании — УК и КСК. Также указывается дата перерегистрации КСК. И если на необходимую дату принятых мер нет, то жилищная инспекция должна заняться ликвидацией таких КСК через суд", — говорит Светлана Иванова из Павлодара.

Но Аркадий Рубцов из алматинской Ассоциации КСК думает, что с этим могут возникнуть сложности. КСК и ПКСК — немало, уследить за каждым, выявить тех, что остались в тени — процесс небыстрый. Учитывая, что во многих жилищных инспекциях нет нужного количества специалистов.

"Потом КСК имеют и долги, и должников. Пока идут суды, ликвидировать организацию невозможно. Это противоречит Гражданскому кодексу. Поэтому это процесс небыстрый", — уверен Рубцов.

Но отсидеться "втихую" и продолжать работать как ни в чём не бывало, считает Сергей Худяков, у таких КСК всё же не получится. Рано или поздно всех вычислят. Поэтому лучше пройти необходимую трансформацию, как того требует закон, говорит он.

Нет ни ОСИ, ни НСУ: что делать, если жильцы не смогут определиться

Как говорилось раньше, весь процесс должны запустить собственники квартир: провести собрания и определить — кем они будут дальше — ОСИ или НСУ, кто будет оказывать им услуги по управлению домом. Но с инициативностью у многих — беда.

Допустим, попытались жильцы создать ОСИ или НСУ, но не вышло — не пришли к общему мнению. В этом случае, разъясняет Павел Шульгин, жилищная инспекция должна назначить таким "бесхозным" домам временную управляющую компанию:

"Они объявляют конкурс на управление домами. В нём должны участвовать минимум три компании. Но у нас в некоторых регионах существует только одна УК. Дальше — те дома, что входили в КСК, зачастую оплачивали в качестве ежемесячных взносов на содержание домов минимальный тариф. А он зачастую в регионах — мизерный. Да, можно к нему прибавить коэффициент старости домов, но всё равно сумма будет недостаточной. Какая управляющая компания, которая хочет заработать, возьмётся за дома, "сидящие" на минимальном тарифе? Им это может быть просто невыгодно".

Поэтому спикер настаивает: пассивность в вопросе перерегистрации — не лучший вариант. Под одним КСК бывает и по 50–100 домов. Представьте, если они останутся "бесхозными" — в ожидании, что придёт управляющая компания и сделает из далеко не новых "квадратов" конфетку. Этого не случится никогда, уверяет Шульгин. Лучше не оставаться в стороне и принять решение самим.

Сергей Худяков добавляет, что пора осознать: мы все — не просто жители дома, а его совладельцы и все имеем право распоряжаться этой собственностью, но используем это право почему-то слабо, до сих пор надеясь в этом вопросе на кого-то. А потом негодуем: "Взносы платим, а делается всё не так, как хотелось бы". Чтобы было как хочется, говорит спикер, нужно включиться в жизнь дома и использовать возможности, которые предоставляет закон.

Обещали одно, сделали другое. Как правильно начинать ремонт многоэтажек даже по бесплатной программе

В каком регионе самый низкий тариф на содержание жилья