Что должен содержать договор аренды жилья

Эксперт по недвижимости Айкун Эгеру рекомендует заключать договор в письменной форме и фиксировать в нём срок аренды. Например, 12 месяцев с момента заключения договора или до 31.12.2026. По её опыту, лучше предусматривать депозит, который может покрыть расходы клининга после освобождения квартиры или ремонта/замены мебели или техники.

Кроме того, в документе важно указать основания для досрочного расторжения договора. Например: в случае неисполнения обязательств по своевременной оплате, жалоб от соседей, неоплате коммунальных услуг и прочего. Тут главное — прописать сроки уведомления о прекращении договора. 

"Важно фиксировать ответственность за просрочку оплаты, составлять акт приёма-передачи с фотофиксацией имущества, прописывать количество проживающих лиц, запрещать субаренду без согласия собственника и предусматривать обязанность арендатора освободить квартиру в определённый срок после расторжения договора".

Добавить автора цитаты

Добавить изображение

Айкун Эгеру

эксперт по недвижимости

Эксперт составила список пунктов, которые важно указать в договоре аренды жилья:

Предмет договора (точный адрес квартиры).

Срок аренды.

Размер арендной платы и порядок оплаты.

Размер обеспечительного депозита и основания его удержания.

Коммунальные платежи и распределение расходов.

Права и обязанности сторон.

Основания для досрочного расторжения договора.

Срок уведомления о выезде.

Ответственность за порчу имущества.

Акт приёма-передачи с перечнем мебели и техники.

Запрет на субаренду и передачу ключей третьим лицам.

Порядок урегулирования споров.

Почему нельзя выселить арендатора без решения суда

По мнению Айкун Эгеру, конституционная норма о недопустимости выселения из жилья иначе как по решению суда не предоставляет арендаторам право бессрочно занимать чужую квартиру и не отменяет право собственника требовать освобождения имущества.

Если арендатор нарушает условия договора (не платит, портит имущество, использует квартиру не по назначению, отказывается выезжать после окончания срока аренды), арендодатель вправе требовать выселения. Но если квартирант добровольно не выселяется, то спор всё же придётся решать в суде, как любые гражданские конфликты. Такие ведь дела не редкость и в обратную сторону: когда владелец недвижимости неожиданно решил выселить добросовестно исполняющих свои обязанности арендаторов.

"Важно понимать, что новая норма не создаёт у квартирантов иммунитета от выселения. Она лишь исключает возможность произвольного лишения человека жилья без законной процедуры. Риск определённых злоупотреблений существует. Действительно, недобросовестные арендаторы могут затягивать освобождение жилья, понимая, что собственнику придётся обращаться в суд. Однако это не означает, что собственник становится бесправным", — подчеркнула Айкун Эгеру.

По закону владелец жилья может взыскать задолженность по аренде, неустойку и убытки и требовать возмещения ущерба. Но за выселением — всё же в суд. И дело не в новой Конституции, а в разрешении споров гражданско-правового характера. 

Как составить договор аренды жилья, чтобы исключить спор в суде

Адвокат по сделкам с недвижимостью Бахтияр Хояшев предупреждает: выселение квартиранта может обернуться для хозяина недвижимости уголовным делом.

"При выселении я сам лично ориентируюсь на наличие прав, то есть какими правами стороны обладают или, наоборот, не обладают. Например, у арендатора есть заключённый договор аренды, по которому есть соответствующие сроки. В таком случае собственник прийти выселять его не может, потому что у той стороны есть право на владение и пользование до истечения срока. Если собственник при наличии действующего договора будет самостоятельно его выселять, то это будет образовывать самоуправство", — пояснил авдокат.

Чтобы при действующем договоре выселять квартиранта, арендодателю в первую очередь нужно расторгнуть договор. Тут два варианта: либо сделать это обоюдно, либо через суд.

Чтобы не оказаться в такой ситуации, важно чувствительные моменты прописать в договоре. Конечно, в шаблонах из интернета таких пунктов нет.

"В качестве примера могу привести договор аренды коммерческого помещения, который составлял я лично. Там было чётко сказано, что после расторжения договора арендатор обязан по акту приёма-передачи передать помещение обратно собственнику. На это ему даётся, допустим, пять рабочих дней. И там было прописано: в случае если это условие не будет соблюдено, арендодатель запрещает доступ путём смены сердцевины. На все вещи, которые будут обнаружены внутри помещения, составляется опись. По этой описи вещи отправляются на склад временного хранения с уведомлением арендатора, который оттуда уже их забирает, оплачивая хранение. Таким образом, здесь вопрос регулируется без суда и полиции — чисто на нормах договора".

Добавить автора цитаты

Добавить изображение

Бахтияр Хояшев

адвокат по сделкам с недвижимостью

Также он советует ориентироваться на Гражданский кодекс, где в разделе аренды сказано: за неправомерное пользование чужим имуществом после истечения срока арендатор обязан оплачивать стоимость этого жилья согласно договору. По его мнению, не каждый квартирант, понимая безуспешность суда, пойдёт на затягивание сроков из-за такого пункта.

"В некоторых случаях я видел такие договорные конструкции — увеличенная плата за незаконное пользование чужим имуществом. Образно говоря: пока действует договор, в месяц ты платишь 300 000 тенге. А если будешь незаконно занимать, то будешь платить, допустим, 1 200 000. Это тоже своего рода предупредительная мера для арендатора на тот случай, если он захочет как-то злоупотребить своими правами", — добавил адвокат.

Также он рекомендует анализировать платёжеспособность клиента. Задаться вопросами:

Сможет ли этот человек действительно платить?

Чем он занимается, на чём зарабатывает деньги?

Были ли у него судебные решения, привлекался ли он к гражданской ответственности?

Состоит ли в качестве должника по исполнительному производству?

Все эти факторы — своего рода "красные флаги". 

"Новая Конституция не сделала арендаторов неприкосновенными"

Юрист алматинской компании Advokat Grinberg & AS Кристина Гринберг считает, что владелец жилья не вправе самостоятельно менять замки, выносить вещи или выселять жильцов.

"Конституция защищает человека от самовольного выселения, но не освобождает его от обязанности соблюдать договор и освобождать жильё после прекращения права пользования. К сожалению, исключить судебную процедуру договор не сможет. Даже если стороны пропишут в договоре право собственника самостоятельно выселить арендатора или сменить замки, такие условия не будут применяться, поскольку противоречат Конституции. Новая Конституция не сделала арендаторов неприкосновенными. Она лишь закрепила на конституционном уровне, что принудительное выселение возможно только по решению суда".

Добавить автора цитаты

Добавить изображение

Кристина Гринберг

юридический консультант

По её мнению, сегодня главный инструмент защиты арендодателя — это не самовольное выселение, а грамотно составленный договор аренды и своевременное обращение в суд.

Так было 20 лет — Минюст о запрете выселения без решения суда

В Министерстве юстиции в ответе на запрос ТengriНome напомнили, что норма о недопустимости выселения из жилья иначе как по решению суда, в принципе, не новая. Пункт 2 статьи 8 Закона РК "О жилищных отношениях" содержит это требование с 1997 года.

"Таким образом, судебный порядок выселения применяется на протяжении почти 20 лет как в отношении собственников, так и арендаторов. Придание ему конституционного статуса лишь подтверждает стремление государства обеспечить на высшем уровне защиту граждан от произвольного выселения. Своё дальнейшее развитие конституционная норма получает в рамках Закона "О жилищных отношениях" и Гражданского кодекса", — подчеркнули в Минюсте.

Пункт 2 статьи 23 Закона "О жилищных отношениях" гласит: условия проживания (срок, размер платы за наём, распределение обязанностей по ремонту, основания выселения нанимателей и тому подобное) определяются законом, а также договором между наймодателем и нанимателем.

"Владелец, являясь собственником жилья, обладает приоритетным правом распоряжаться своей собственностью, в том числе требовать его освобождения. Например, если арендатор нарушает условия договора: не платит за аренду, срывает сроки платежей или портит имущество, то собственник имеет полное право расторгнуть договор и потребовать освободить жильё. Принудительное выселение допустимо в установленном законом порядке через суд", — подтвердили в министерстве.

Там добавили, что владелец жилья может прописать в договоре любые причины для выселения недобросовестных жильцов.

Словом, выселять придётся через суд (как и раньше), но договор можно составить так, чтобы у квартиранта и мысли не возникло нарушить его условия.

Сдаю квартиру в аренду — какие налоги нужно платить. Инструкция