Снос жилья — лишь один из инструментов реновации, сказал в интервью «Газете» Владислав Бутенко, управляющий директор и старший партнёр, руководитель глобального сектора Boston Consulting Group (BCG) по развитию городов и регионов.

— В Узбекистане запускается крупная программа реновации жилья. Известно ли вам о планируемых проектах? Какие её плюсы и минусы вы могли бы отметить?

— Генеральный план Ташкента до 2045 года предполагает масштабную реновацию. Только на первом этапе больше 50 проектов.

Главный плюс в том, что реновация Ташкенту действительно нужна. Это один из важнейших городов Центральной Азии и Каспийского региона, он будет расти — амбиции руководства и самих жителей очень высокие. Поэтому городу надо ориентироваться не на то, что нужно сейчас, а на будущее. Устаревший фонд необходимо обновлять — это единственно верное стратегическое решение.

Однако есть и риск того, что реновация может остаться исключительно девелоперским или градостроительным проектом. Девелоперский подход — это «развил и продал». Градостроительный — «построил, и оно остаётся». На самом деле реновация должна быть проектом экономического и социального развития города.

Возьмём социальное измерение. Существует один непреложный принцип: когда человек переезжает в рамках реновации, он должен быть доволен новым местом. Во-первых, недовольный житель — это плохо политически. Во-вторых, довольный человек лучше работает, и экономика города от этого выигрывает.

Другой важный принцип — не переселять людей поодиночке и не разрывать сложившиеся связи. Некоторые города совершали именно эту ошибку. Люди старше 40 лет, и особенно старшего возраста, хотят сохранить свой социальный капитал. Оказаться в незнакомой среде для них — серьёзный стресс, который может длиться годами. Хорошая практика — переселять жителей блоками, то есть когда всё здание или квартал переезжает в одно место.

— Что вы в целом можете сказать о реновации? Что она подразумевает в современном градостроительстве?

— Ташкент — при всём неплохом советском градостроительном наследии — ещё не до конца трансформировался в современный город с точки зрения городской политики и соответствующих показателей. Есть концепция «15-минутного города», когда школа, детский сад, парк, аптека, поликлиника, магазин, культурные учреждения и развлечения находятся в пешей доступности. Соответственно, районы, которые подвергаются реновации, стоит планировать и застраивать с учётом смешанного использования (mixed use).

У любого большого города, как правило, три главные проблемы: жильё, мобильность и экология. Мобильность — это вызов, который никогда не исчезает, а только нарастает. Поэтому важно смотреть на поездки людей: чтобы в день их совершалось меньше, чтобы они были короче и быстрее. Для этого расстояние между домом и работой не должно быть слишком большим, однако на практике сделать это непросто.

Вот почему современные города строятся вокруг так называемого transport oriented development — застройки, ориентированной на транспорт. Даже если человек живёт в другом месте, он приезжает к станции метро, рядом с которой есть и офисы, и жильё. Классический пример — центральный деловой квартал Парижа: от Триумфальной арки до Площади Согласия в сторону района Мадлен можно найти и офисы, и жильё. Поэтому люди хотят жить именно там. Квартал Ла-Дефанс, кстати, ошибка: сначала застроили исключительно офисами, потом десятилетиями пытались добавить жилые дома и торговые центры.

— Какие принципы успешной реновации вы можете назвать?

— Нет практически ни одного города, который бы ни разу не ошибся в транспортном планировании при реализации проектов редевелопмента. Часто бывает, что внутри района всё продумано, реализованы принципы mixed use и «15-минутного города», а на въезде возникают проблемы. Подъездные дороги оказываются перегруженными из-за того, что плотность застройки увеличилась, и в район стало приезжать в три раза больше автомобилей. Во многом это связано с тем, что за проект отвечают разные ведомства. Развитием территории занимаются структуры, отвечающие за недвижимость и городское планирование, а транспортной системой — отдельные департаменты.

Как правило, это приводит к недовольству жителей. А удовлетворённость людей — один из ключевых критериев успешной реновации. Она важна не только сама по себе, но и потому, что комфортная городская среда привлекает новых жителей и способствует развитию города. Поэтому ещё на этапе планирования необходимо задаваться вопросом: что произойдёт, если здесь вырастет плотность населения? Где будут работать люди? Возможно, потребуется создавать дополнительные офисы, коммерческие объекты. Или заранее оценить влияние проекта на транспортную инфраструктуру и доступность района.

Второй принцип и, пожалуй, самый важный: хорошая реновация должна как минимум не разрушать экономическую структуру района — как того, откуда люди переезжают, так и того, куда они переселяются. В идеале она должна становиться драйвером экономического развития.

Почему это важно? Чаще всего реновация затрагивает районы, где живут люди с относительно невысокими доходами. При этом многие из них вовлечены в местную экономику: ведут небольшой бизнес, работают в сфере услуг и выполняют функции, без которых город не может нормально существовать. Речь идёт о сантехниках, слесарях, нянях, дворниках и многих других специалистах.

В Узбекистане малый бизнес является одним из драйверов экономического роста, поэтому такие связи имеют большое значение. Мы видели, что происходит, когда город о них забывает. Людей перевезли, сервисные или торговые точки закрыли, и тем, кто остался, стало негде машину отремонтировать, например, — теперь для этого нужно ехать в другой район. Такая же история с ростом цен на востребованные услуги — часть специалистов переселили, предложение сократилось, а спрос остался или увеличился. В результате люди недовольны, жалуются — не те, кто переехал, а те, кто был экономически связан с этим районом.

В одном из городов Ближнего Востока, где мы сейчас работаем над масштабной реновацией, наша первостепенная задача — сохранить сервисную функцию для города. Например, в авторемонтной отрасли есть практика субсидирования слияния нескольких небольших мастерских в один сервисный центр: выглядит лучше, качество выше, а цена для клиента не растёт, потому что часть операций выполняется быстрее и эффективнее.

Третий принцип — преобразование, когда часть существующей экономики сохраняется, но одновременно в рамках реновации формируются экономические секторы, под которые с нуля проектируется городская среда. Если город хочет привлечь, например, специалистов в определённой сфере, то необходимо создавать условия, в которых они захотят жить и работать. То же касается местных жителей: важно заранее понимать, какое образование и навыки им потребуются, чтобы они могли найти работу в новой экономике города.

Поэтому одна из лучших практик — ещё на этапе планирования определить приоритетные отрасли, которые город хочет развивать, и увязать с ними проект реновации. Для города это, как правило, непростая задача, потому что требует совместной работы разных ведомств и департаментов — строительства, транспорта, экономики. Каждый из них может эффективно работать в своей сфере, но успех реновации зависит от их способности действовать совместно.

Лучшая практика — рассматривать реновацию как комплексный проект и создавать единый план, над которым все городские службы работают совместно в течение длительного времени — например, в течение года.

— В Узбекистане под реновацией зачастую понимается снос старых малоэтажных домов и строительство высоток. Соответствует ли такое представление международной практике?

— Это очень правильный вопрос. В Европе люди привыкли считать деньги несколько иначе, чем в быстрорастущих странах. Часто снос для них экономически не оправдан, потому что от здания фактически ничего не остаётся. Между тем фундамент и каркас — это половина себестоимости строения.

В развитых странах предпочитают альтернативные решения: надстройку, глубокую реконструкцию, когда сносят некоторые внутренние стены, или санацию и обновление инженерных сетей. Да, водопровод менять сложно, но можно модернизировать электросети, заменить трансформаторы. В Европе к этому подходят с точки зрения долгосрочного возврата инвестиций: расчёты обычно ведутся на горизонте не менее 10 лет, это никогда не «короткие деньги». Тем более что там стоимость земли не растёт и не падает так резко.

Снос — это лишь одна из мер строительной реновации, но далеко не единственная. В качестве классического примера можно вспомнить знаменитые лофты в Лондоне, Нью-Йорке или Сан-Франциско. Когда там вставал вопрос о сносе старых промышленных зданий, кто-то выкупал старый склад, обустраивал в нём около 20 больших, красивых и, кстати, не очень дорогих жилых юнитов, распродавал их за год и хорошо зарабатывал. И люди оставались довольны, и историческое здание удавалось сохранить.

— Высотная застройка часто рассматривается как способ более эффективно использовать городскую землю. Но всегда ли увеличение этажности улучшает городскую среду? Насколько это правильно с точки зрения комфорта проживания, взаимодействия соседей друг с другом, а также безопасности? Какие преимущества и ограничения такого подхода показывают международные примеры?

— Есть оптимальные значения этажности для каждого района и сегмента людей. Молодые люди любят высокую плотность населения, где все совсем рядом и много людей на квадратный метр. Но такие районы становятся дорогими, и работа должна приносить большой доход. Появляются кластеры как Уолл Стрит в Нью-Йорке.

Другие выбирают более спокойную жизнь, готовы неспешно пройти 15 минут до магазина. Им нужна меньшая плотность и этажность застройки.

Третьим важно сообщество и человеческий масштаб: безопасные дворы, школа рядом, узнавать соседей в лицо. Им оптимальна средняя этажность, так как башни разобщают, а пригород убивает живую уличную среду. Показательный антипример — парижские Нантер-подобные кварталы: высокая этажность и только жильё, без рабочих мест и сервиса, оторванность от центра — и получилось гетто, дешёвые высотки, а не комфортная среда.

Урок: правильный вопрос не «выше или ниже», а что нужно людям, какие функции, связность с городом, живые первые этажи. Только потом этажность.

— Есть ли в мировой практике пример, когда девелоперы или городские власти совершили критическую ошибку на полпути, но успели перестроиться и в итоге получили даже лучший результат?

— Могу рассказать о городе на Ближнем Востоке, с которым мы сейчас работаем. Его численность населения составляет 250 тысяч человек. Вместо того, чтобы сразу запустить масштабную реновацию всего района, власти начали с пилотных проектов. Один из них — развитие прибрежной зоны, переданной крупному девелоперу. Второй — укрупнение авторемонтной отрасли в одном из микрорайонов. Третий — работа с владельцами небольших строений, которых планировалось переселить.

Первые два работают, третий — нет. Собственники, для которых здания — это не просто имущество, но и связь с предками, отказались переезжать и дошли до самого высокого руководства. В результате пришлось пересматривать подход.

Сейчас город одновременно реализует около 15 пилотных проектов. Какие-то работают, какие-то нет — в этом и состоит ценность пилотных проектов. Это и есть обучение.

— Как именно правительства и девелоперы должны выстраивать диалог с жителями, чтобы проект реновации стал успешным? Существуют ли в мировой практике эффективные механизмы такой коммуникации?

— Да. Например, в городах Японии. Недавно у нас вышла статья в Harvard Business Review о новой концепции организации бизнес-кварталов, где мы как раз показываем, как девелоперы, власти, корпорации и жители совместно работают над развитием территорий.

Важно, что в Японии вовлечённость жителей относится не только к крупным деловым центрам. Даже если вы решите перекрасить свой дом где-нибудь в провинции, вам придётся пройти через особый процесс. Он может быть нигде юридически не закреплён — это просто традиция с многовековой историей. Вы обсуждаете изменения с местным сообществом, жители дают обратную связь, и вместе вы приходите к компромиссу. Главная цель — чтобы в итоге все остались довольны.

Мне кажется, этот подход было бы очень полезно перенять. Нам нужны не формальные общественные слушания, которые сводятся к публикации анонса в интернете, а реальные дискуссии и живые дебаты. Именно в таких обсуждениях рождаются правильные и жизнеспособные решения.

Реновация — это, наверное, самый сложный городской проект. Строить тоже непросто, но в случае реновации на территории уже есть люди: они живут в привычном для себя укладе, участвуют в экономике района и города. И вдруг им говорят: «Всё это мы теперь будем менять». Это как самолёт, который переоборудуют прямо в полёте.

Добавьте к этому эмоциональную привязанность: соседи знают друг друга, у них сложились социальные связи. Стресс от переезда усиливается в этой общей среде и распространяется на всё сообщество. В такой ситуации важно помогать людям справляться с изменениями. Например, организовать колл-центр, куда пожилой человек, которого переселили на новое место, может позвонить и узнать, где находится ближайший рынок. Такой стресс можно и нужно снижать.

— Есть ли риски, характерные именно для быстрорастущих городов Центральной Азии?

— Скорость роста населения в Центральной Азии опережает темпы развития инфраструктуры.

В Ташкент ежегодно переезжает огромное количество людей — порядка 150 тысяч человек при общем населении больше 3 миллионов. Это около 5% прироста в год, что в разы выше среднемировых показателей. Обычно быстрорастущий город прибавляет около 0,5% населения в год, 1% — это уже много, 2% — очень много. И эта нагрузка ложится на не самую новую инфраструктуру — существующая, в основном, была создана в советское время.

Возникает вопрос, как строить и модернизировать её такими темпами и, главное, как это финансировать. Речь идёт о колоссальных суммах, которых у муниципалитетов, как правило, нет.

Можно привлечь частный капитал. Но существует ли для этого достаточно развитый рынок? В городах Центральной Азии он пока развит не очень хорошо, потому что всё это появилось относительно недавно: и рынок земли, и инвестиционные институты.

Рынок земли, с одной стороны, интересен девелоперам, потому что её стоимость растёт, и они на этом зарабатывают. Но дальше начинается то, что называется джентрификацией. Квартира в каком-то районе может подорожать вдвое за несколько лет, налог на неё растёт. Люди с изначально невысокими доходами начинают продавать жильё. Постепенно район превращается в место, где живут более состоятельные граждане. А те, кто жил там раньше, перебираются в более доступные районы, иногда за город, что вновь создаёт дополнительную нагрузку на транспортную систему.

Ещё один риск — не учитывать рост плотности населения. Сейчас в Ташкенте проживает около 7000 человек на квадратный километр. Это уже сопоставимо с Берлином. В Париже этот показатель составляет около 20 тысяч, на Манхэттене — около 30 тысяч. 7000 — это уже немало. Готов ли Ташкент к плотности в 10−15 тысяч человек на квадратный километр? Это уже совершенно другая модель развития города и другая мобильность.

— Как вы оцениваете инвестиционную привлекательность проектов реновации жилой застройки? Какие факторы определяют успех таких проектов с точки зрения инвесторов?

— Инвестиционная привлекательность реновации для городов Центральной Азии в целом высокая — спрос будет сохраняться, потому что население продолжает расти. По фундаментальным показателям это проекты с потенциально высокой окупаемостью инвестиций.

Проблема заключается в инвестиционных институтах. Не хватает фондов, которые могли бы «упаковывать» жилую и коммерческую недвижимость в крупные блоки, позволяя покупать долю в фонде, а не отдельные квартиры или офисы, как это происходит сейчас. Из-за этого сложнее привлекать средства на создание по-настоящему современных и привлекательных объектов — не только отдельных помещений, но и качественной среды вокруг них. То же касается жилья: когда квартиры продаются по одной, при прочих равных меньше средств вкладывается в общественные пространства между домами.

Городам Центральной Азии необходимо развивать институты финансирования и инвестирования. Инвестору, готовому купить сразу 10 квартир, нужен посредник, который умеет упаковывать активы, управлять рисками и делать это быстро. Купить долю в фонде проще, чем договариваться с девелопером по каждой квартире и проверять юридическую чистоту каждой из них. Доходность может быть немного ниже, зато риски существенно меньше.

Именно такого института — посредника между деньгами и объектом инвестирования — сегодня не хватает. При том что потенциал огромный. Во всём мире государства участвуют в создании таких инструментов: образуют государственные или государственно-частные фонды, вносят, например, землю в качестве капитала. Фонд под этот капитал привлекает заёмные средства, и механизм начинает работать.

— Приведите неудачные примеры реновации в городах мира и объясните, пожалуйста, почему они не удались.

— Расскажу на примере типичных ошибок. Я уже упоминал транспорт. Девелопер в своём мастер-плане рассчитывает нагрузку на въезд в квартал, но не учитывает, что происходит за его пределами. Если вместо 100 машин в час туда начинают ехать 300, дополнительная нагрузка ложится на подъездные пути, которыми занимается уже кто-то другой.

Вторая проблема — джентрификация. Дома построили хорошие, земля выросла в цене, жители постепенно перепродают квартиры людям с более высокими доходами, а сами оказываются за городом. Итог — снова перегрузка транспортной системы. В планировании города всегда важно думать на несколько шагов вперёд.

Третья проблема возникает, когда людям приходится переезжать несколько раз. Бывает, что что-то идёт не так, человек жалуется, решение пересматривают, и в итоге переселение происходит дважды. Это отдельный источник стресса.

Ещё одна классическая история — когда проект не выходит на самоокупаемость. Инвестор рассчитывает вернуть вложенные средства, но этого не происходит, и он больше не готов участвовать в проекте. В результате проект зависает: становится непонятно, кто будет финансировать его дальше. Здесь нельзя рассчитывать только на государство или муниципалитеты: у них, за редким исключением, недостаточно ресурсов. Нужны частные инвестиции, в том числе корпоративные.

Это относительно новая, но набирающая популярность практика: корпорации участвуют в развитии района, потому что там живут их сотрудники. Довольный сотрудник работает эффективнее, а компания в конечном итоге выигрывает от этого. Отчасти это напоминает распространённую в прошлом модель социальной ответственности, при которой так называемое градообразующее предприятие финансировало социальную инфраструктуру, например, детские сады.

По всему миру, включая США, я вижу возвращение к этой логике. Компании говорят: мы хотим помочь не только ради репутации, но и потому, что наши сотрудники живут в этом городе и сталкиваются с его проблемами, давайте вместе подумаем, что можно сделать.