Ипотека в Таджикистане — миссия невыполнима

Ипотечное кредитование в Таджикистане остается в зачаточном состоянии. Закон «Об ипотеке» приняли только в 2008 году, хотя в соседних странах такое законодательство действовало уже с конца 90-х. 

Однако даже после этого банки не спешили выдавать такие долгосрочные кредиты из-за нехватки свободных средств и возможных судебных разбирательств, которые требовали бы дополнительных затрат времени, сил и ресурсов.

В судебном порядке могут рассматриваться только те договоренности, которые были заключены до вступления поправок в силу. Однако залогодатель вправе оспорить основания взыскания предмета ипотеки в суде или потребовать признания исполнительной подписи нотариуса недействительной.

Несмотря на это, большая часть населения пока еще сталкивается с трудностями при попытке оформить такие кредиты. В стране отсутствуют массовые государственные программы поддержки ипотечного кредитования, как в других странах региона, что делает жилье недоступным для большинства граждан.

Три причины, почему ипотека таджикистанцам не по карману

Одна из главных проблем ипотечного рынка в Таджикистане — высокие процентные ставки.

Средневзвешенная процентная ставка в настоящее время, по данным Национального банка Таджикистана, составляет 20,07%. 

Многие заемщики не могут позволить себе привлекать кредиты по таким условиям, так как сумма переплаты по ипотечным кредитам может составлять несколько раз больше первоначальной стоимости квартиры.

Кроме того, существует проблема коротких сроков кредитования. Обычно срок ипотеки в Таджикистане не превышает 7-10 лет, что приводит к высокому ежемесячному платежу, который невозможно потянуть многим семьям. 

Также дополнительные сложности доставляет объем обязательного первоначального взноса: 20 -30%. Далеко не все имеют почти треть стоимости приобретаемого жилья. 

Таким образом, ипотечное кредитование в Таджикистане пока что не является массовым и доступным инструментом для большинства граждан.

Об этом свидетельствуют, в том числе, сведения НБТ: в 2025 году доля ипотеки составила всего 4,6% в общем объеме выданных кредитов в стране.

Почему банки не могут предложить доступную ипотеку?

Одной из главных причин, по мнению специалистов сектора, является низкий уровень капитализации банков, который делает невозможным выдачу дешевых ипотечных кредитов. 

Дело в том, что в странах с более развитой экономикой банки имеют возможность привлекать долгосрочные и дешевые ресурсы, что позволяет им устанавливать низкие процентные ставки. В Таджикистане же банки сталкиваются с нехваткой ресурсов и часто вынуждены полагаться на краткосрочные кредиты, что отражается на стоимости ипотечных программ.

Банки в стране не могут предложить доступные условия, так как они не уверены в способности заемщиков погашать кредиты на длительный срок.

Почему государство не может субсидировать ипотеку?

Одной из причин, по которой государство не может предложить субсидии для поддержки ипотечного кредитования, эксперты называют ограниченность государственных ресурсов. 

Кроме того, экономисты отмечают отсутствие в стране необходимых механизмов для реализации государственных субсидий. Они подчеркивают, что для эффективной работы таких программ необходимо создание системы страхования ипотечных кредитов, специальных фондов поддержки и других механизмов. 

Однако в условиях текущей экономической ситуации и финансовой нестабильности эти механизмы не могут быть реализованы.

И что же предлагается? 

Для улучшения ситуации с ипотечным кредитованием в Таджикистане эксперты предлагают ряд мер.

Во-первых, нужно увеличить сроки кредитования, что позволит снизить ежемесячные платежи и сделать ипотеку более доступной для граждан. 

Во-вторых, важно снизить процентные ставки по ипотечным кредитам, что может быть достигнуто через улучшение финансовой системы страны и привлечение долгосрочных ресурсов.

Кроме того, рекомендуется работать над повышением финансовой грамотности населения и развитием рынка недвижимости. Это позволит людям более осознанно подходить к вопросу приобретения жилья и, возможно, сделать ипотеку доступной для более широких слоев населения.

А как у соседей? 

Ситуация с ипотечным кредитованием в странах Центральной Азии и России существенно отличается от таджикской. 

Рынок ипотеки в Казахстане делится на два сегмента. Первый, государственные программы с субсидированной ставкой. Второй, коммерческая ипотека по рыночным условиям.

Программа «Отау» от «Отбасы банк» предлагает ставку от 4% годовых при наличии достаточных накоплений на депозите. Программа «Наурыз» даёт ставку 7% на готовое и строящееся жильё. Коммерческие банки (Halyk, Kaspi, Forte, BCC) кредитуют под 16-20% годовых.

На рынке Кыргызстана ипотечные программы предлагают как государственные, так и коммерческие банки. Условия могут отличаться по процентной ставке, срокам кредитования и требованиям к первоначальному взносу. Ставки в коммерческих банках начинаются примерно от 16% годовых, а срок кредитования может достигать 10 лет.

По государственным программам в Кыргызстане выдается ипотека по ставке от 4% (социальная ипотека) до 8% (льготная ипотека).

Ставки на ипотеку в коммерческих банках Узбекистана остаются высокими (от 18 до 26%), срок кредитования может достигать 20 лет.

По госпрограмме ставки на такие кредиты находятся диапазоне 17−20% годовых. При этом сумма кредита ограничена.

В Туркменистане действует льготная ипотечная госпрограмма с процентной ставкой 1% годовых на покупку индивидуальных жилых домов или квартир. Кредит предоставлялся сроком до 30 лет с льготным периодом до 5 лет, в течение которого заёмщик платил только проценты. 

В России ипотечное кредитование является основным инструментом для приобретения жилья. Процентная ставка может варьироваться в зависимости от типа кредита, например, семейная и IT-ипотека могут предоставлять до 6 % годовых, а в рамках других программ ставка ещё ниже. 

Средние рыночные ставки по ипотеке находятся в диапазоне 18–22% годовых.