Требования Отбасы банка к недвижимости в ипотеку

Панельные дома

В Отбасы банке уточнили, что раньше в ипотеку можно было оформить квартиры в домах из панелей, плит на бетонной и керамзитобетонной основе, возраст которых не более 50 лет. К ним относились объекты, введённые в эксплуатацию не раньше 1976 года. Сейчас к участию в ипотечных программах допустят жильё и в более "старом" фонде — в многоэтажках, которым на момент принятия кредитной заявки до 60 лет. Это дома 1966 года.

Частные дома из СИП-панелей

Срок эксплуатации таких объектов на день принятия заявки должен составлять не более пяти лет, отметили в банке.

Справка: СИП-панели — это трёхслойные "сэндвич-панели".

Также есть и другие требования:

сертификат соответствия на СИП-панели;

фундамент из водостойких материалов: железобетонных плит, бутового камня, бетона;

дом в чистовой наружной и внешней отделке;

наличие всех коммуникаций: вода, отопление, канализация, электричество.

Как упрощение требований Отбасы банка к недвижимости повлияет на рынок

Tengri Home задал этот вопрос специалистам рынка недвижимости из Алматы и Астаны.

С чем связаны новые правила Отбасы банка. Мнения экспертов

Эксперт столичного центра недвижимости и ипотеки Садикжан Рахимбердиев считает, что увеличение "срока годности" панельных домов не связано с желанием оживить рынок или резко его разогнать. По его мнению, скорее всего, это продиктовано необходимостью расширить реальный выбор жилья для потенциальных заёмщиков. Ведь во многих городах немалая часть доступной по цене "вторички" находится в советском панельном фонде.

Риелтор высшей категории Александр Бикетов добавляет: количество вариантов в домах, подходящих под старые требования банка, сокращалось.

"Дома становились "старше", а возрастной лимит по ипотечному кредитованию раньше был 50 лет. В начале этого года панельные дома старше 1976 года уже не подходили под ипотеку Отбасы банка. Цены на них в силу возраста становились ниже, но они уже выпадали из общего количества возможных объектов для оформления займа. Сейчас Отбасы банк, по сути, добавляет дополнительные варианты, которые покупатели могут рассмотреть для покупки, тем самым увеличивая предложение", — рассуждает спикер.

На сколько увеличится количество жилья в ипотеку

Точный процент прироста сейчас назвать сложно. Если опираться на данные Бюро нацстаститики, то по итогам 2025 года общий жилищный фонд страны составлял 447 миллионов квадратных метров.

"Госстатистика даёт информацию о наличии многоквартирных домов по материалам наружных стен и годам ввода в эксплуатацию, но какая часть таких объектов сегодня выставлена на продажу, юридически чиста, проходит по другим требованиям банка — сказать точно нельзя. Если говорить о Казахстане в целом, то я теоретически с осторожностью бы говорил об увеличении доступного ипотечного предложения на единицы процентов, но не на десятки", — осторожничает Садикжан Рахимбердиев.

По его словам, эффект от такого подхода будет неравномерным. В городах, где сохранилась панельная застройка 60-70-х годов, расширение списка ипотечных объектов станет более заметным. Там, где преобладают новостройки, нововведение сильно не скажется на рынке.

"Если опираться на данные Бюро нацстатистики, весь крупнопанельный фонд Астаны, который построен до 1975 года включительно, занимает около половины процента от общей площади жилья города. При этом часть домов старше нового допустимого предела. Но часть квартир всё равно не пройдёт оценку или юридическую проверку. Поэтому для столицы новые правила изменения рынка не повлекут", — предполагает он.

Александр Бикетов предлагает рассмотреть этот вопрос на примере Алматы. Тут сосредоточен внушительный сегмент "вторички". По его мнению, после нововведения Отбасы банка предложения по объектам увеличатся примерно на треть.

"Панельные четырёх-, пятиэтажные дома начали строить в конце 60-х и строили до 80-х. Потом уже пошла серия восьми-, девятиэтажных домов. 80 процентов панельных домов относятся к первой категории, и примерно треть из них выпадала из того порога по кредитованию, что был, — не старше 50 лет. Теперь эти дома и квартиры снова можно купить через ипотеку Отбасы банка", — уверен Александр Бикетов.

Реакция рынка на новые правила Отбасы банка

Пока, считает Садикжан Рахимбердиев, анализировать реакцию рынка рано. Об изменениях узнали недавно, конкретных данных о количестве поданных заявок, одобренных залогов и завершённых сделок ещё нет.

"Скорее всего, первая реакция появится со стороны продавцов и риелторов. В объявлениях начнут отдельно указывать, что квартира в старом панельном или СИП-доме теперь может рассматриваться через Отбасы банк. Может, за счёт этого собственники и увеличат цену за объект. После этого может увеличиться число предварительных звонков и консультаций. Но реальный эффект можно оценивать не просто по интересу к объявлениям, а по тому, сколько объектов пройдёт оценку, сколько покупателей получат одобрение банка и какое количество сделок в итоге будет заключено и пройдёт регистрацию", — делится своим мнением эксперт.

Александр Бикетов отмечает, что пока сильной активизации у алматинских покупателей нет. Среди продавцов заметен оптимизм. Теперь их квартиры могут стать и участниками ипотечного рынка. Но не каждая сможет зайти в пул кредитуемых.

"Возраст дома — это не единственный критерий для одобрения заявки. Помимо года постройки, важно ещё и соответствие планировки с техпаспортом. И это второе по важности требование банка. Если есть перепланировки, они должны быть узаконены. А у нас во вторичном жилье немало перепланировок. Получится ли их узаконить?" — задаётся вопросом Александр Бикетов.

Если говорить о домах из СИП-панелей, то это не совсем распространённая и популярная технология постройки. Более востребована классика — дома из кирпича и монолита.

"Но были варианты, в том числе таунхаусов, где продавались квартиры. И люди не могли приобрести их через банк, потому что объекты из СИП-панелей ранее не подходили под ипотеку. Теперь можно приобрести дома и таунхаусы, построенные из этих материалов", — отмечает спикер.

Новые правила Отбасы банка - прогноз рынка жилья

Садикжан Рахимбердиев прогнозирует, что собственники жилья в возрастных домах получат больше потенциальных покупателей. Возможно, часть спроса перейдёт с более новых и дорогих объектов на "вторичку". Те квартиры, что не проходят возрастной порог для кредитования, могут продаваться с дисконтом. А те, что подходят под ипотечную программу, могут выставляться немного дороже.

"Если говорить об Алматы, где всегда совершается большое количество сделок купли-продажи и при этом имеется старый фонд, то местный рынок, возможно, постепенно отреагирует повышением цен на "вторичку", но какого-то резкого скачка не произойдёт", — считает эксперт.

Оба специалиста, оценивая ситуацию в целом по стране, считают, что изменение как такового ощутимого влияния на рынок не окажет. Его настроение больше зависит от доходов населения, стоимости самого кредита и наличия первоначального взноса.

Председатель ушёл, а долги остались. Как не довести ОСИ до банкротства