На первый взгляд незаконная регистрация кажется мелким нарушением, но на деле может привести к серьезным проблемам, вплоть до претензий на право проживания.

Haqqin.az разобрался, какие последствия вызывает регистрация без ведома владельца и что предлагают эксперты.

Система регистрации жилья — это фактически адаптированная к современному законодательству форма советской «прописки». По закону каждый гражданин должен быть зарегистрирован по месту жительства. Однако иногда третьих лиц прописывают по адресу без ведома или согласия владельца. Зарегистрированный таким образом «чужак» может получить определенные претензионные права, что создает риски для самого права собственности. Формально регистрация не дает права на жилье, но человек, долго числящийся по адресу, может заявить о праве пользования квартирой. Это осложняет продажу, ипотеку, аренду и другие операции с недвижимостью.

По закону регистрация в жилом помещении возможна только с письменного согласия или при участии собственника. Прописка посторонних без разрешения владельца незаконна и может быть отменена решением полиции или суда.

В редакцию обратилась 78‑летняя жительница Ясамальского района Баку пенсионерка Татьяна Удовиченко, много лет проработавшая в Институте микробиологии. Она рассказала, что случайно узнала о регистрации посторонних в принадлежащей ей двухкомнатной квартире. Как они туда попали и каким образом были прописаны много лет назад, женщине неизвестно: «Прислали повестку на выборы сразу на шесть человек, включая меня. Только тогда я и узнала о проблеме. Сначала пошла в ASAN Xidmət. Там выяснилось, что эти люди зарегистрированы в моей квартире с 17 марта 2002 года. А я узнала об этом только спустя 22 года — в 2024‑м. Записала их данные и обратилась в Ясамальское районное управление полиции».

По словам Удовиченко, ей предложили встретиться с незнакомцами и «договориться», но женщина отказалась из‑за соображений безопасности. Не добившись желаемого, она обратилась в Административный суд Баку. Там ей сообщили, что дело принято к производству и будет рассмотрено. Суд вынес определение о привлечении зарегистрированных граждан к делу как третьих лиц.

«После смены названия улицы я получила новый документ на квартиру и подумала, что эти люди автоматически сняты с регистрации», — говорит Удовиченко.

Однако несколько дней назад, посетив ASAN Xidmət по другому вопросу, она решила уточнить это и выяснила, что посторонние все еще числятся прописанными в ее квартире.

С похожей ситуацией столкнулся житель Сураханского района: перед выборами он получил уведомление и обнаружил, что, помимо членов семьи, в квартире зарегистрированы еще три человека. Одним из них оказался гражданин Грузии, который «нашел способ» прописаться в Баку.

Если владелец сталкивается с подобной ситуацией, он должен обратиться в ASAN Xidmət или в полицию, предоставив документ о праве собственности. Если регистрация произведена незаконно, необходимо подать жалобу в районное управление полиции или через мобильное приложение E‑polis. Если человек числится зарегистрированным, но фактически не проживает и не имеет права пользования жильем, собственник должен обратиться в полицию по месту жительства. Посторонние могут сняться с регистрации добровольно. При их отказе сначала подается заявление в МВД. Если полиция не решит вопрос, следующая инстанция — суд.

Эксперт по вопросам недвижимости Эльнур Фарзалиев в комментарии haqqin.az отметил, что по закону для регистрации по адресу должен существовать документ о праве собственности:

«Собственник может сам зарегистрировать других лиц через ASAN Xidmət. Раньше, лет 20 назад, можно было прописаться и в квартире без документа, но сейчас это вызывает массу проблем. Особенно в Баку и на Апшероне, где огромное количество квартир без должным образом оформленных документов. Поэтому многие жители столицы зарегистрированы по другим адресам — в регионах».

По его словам, иногда в квартирах остаются прописанными прежние владельцы, и вопрос приходится решать через суд. Бывают и технические ошибки: при строительстве новых домов рядом с существующими иногда совпадают адреса, и в базе данных у жителей разных домов могут оказаться одинаковые номера квартир. В результате в документах появляется путаница, и люди оказываются «прописанными» друг у друга.

Эксперт поясняет: если человек зарегистрирован по адресу, у него формируется право проживания: «Иногда посторонних временно прописывают по адресу владельца. Потом собственнику приходится через суд добиваться их снятия. Если человек зарегистрирован, то при продаже, сносе дома, оформлении ипотеки или залога требуется его письменное согласие. Это нарушает право собственности.

Бывают случаи, когда посторонние, числящиеся прописанными, требуют деньги при продаже квартиры. Поэтому владельцы должны обращаться в суд и в силовые структуры, если их жилье используется для регистрации без их согласия. Регистрация без разрешения дает посторонним формальное право проживания, что напрямую нарушает права собственника».