Что сейчас происходит в сегменте аренды и продажи, увеличились ли цены? Об особенностях этого сезона Tengri Home поговорил с экспертами.

Почему середина и конец лета - высокий сезон на рынке недвижимости

Особенное оживление наблюдается на рынке Алматы и Астаны. Из-за большого количества работающих здесь вузов сегодня эти мегаполисы — центры притяжения для студентов.

По данным проекта по мониторингу экономики Казахстана Ranking.kz, в 2024/2025 учебном году в стране учились 336,4 тысячи иногородних студентов, это на 7,5 процента больше, чем годом ранее. Больше всего молодёжи стремится в крупные города, где сосредоточены ведущие университеты и колледжи. Абсолютным лидером остаётся Алматы — здесь получают образование 123,5 тысячи студентов. На втором месте — Астана с 51,9 тысячи человек. Замыкает тройку Шымкент (28,5 тысячи).

Помимо учащихся, сегмент оживляют иногородние казахстанцы, которые едут в столицу на работу. Им тоже надо где-то жить, заметил эксперт столичного бюро недвижимости и ипотеки Садикжан Рахимбердиев.

Продажа квартир в Казахстане: повысились ли цены из-за наплыва студентов

Если коротко — нет. По крайней мере, эксперты рынка не наблюдают существенных изменений цен в связи с приездом студентов.

"На рынке продажи какой-то "студенческой наценки" практически нет. Месячное изменение цен чаще связано с общим состоянием рынка, а не с приездом первокурсников", — сказал Садикжан Рахимбердиев.

Для большинства студентов покупка квартиры не актуальна, объяснил эксперт в сфере недвижимости Виталий Шалаев. Сегодняшняя вилка цен по однокомнатным квартирам в том же Алматы — от 27 до 35-38 миллионов тенге.

Дома в Алматы. Фото © Tengrinews.kz / Елена Бахарева

Это наиболее оптимальные варианты, которые расположены недалеко от университетов, колледжей. Обзавестись таким жильём молодёжи не под силу, их родителям — зачастую тоже.

"Высокая инфляция, снижение покупательной способности и дорогие кредиты заставляют многих откладывать приобретение недвижимости. Поэтому сегодня аренда выглядит более доступным и востребованным решением", — уточнил Виталий Шалаев.

Что происходит на рынке аренды жилья

Статистика за год: рынок аренды перестал расти 

По мнению Виталия Шалаева, ситуация с арендой в этом году, в принципе, далеко не классическая. Рынок по съёму квартир — самый слабый за последние пять лет.

Основной ощутимый рост произошёл в 2022 году. Тогда, напомнил эксперт, к нам приехало множество россиян. Из-за высокого спроса на временное жильё цены на него выросли примерно на 50–70 процентов. Сейчас такой заинтересованности у нерезидентов нет, поэтому, возможно, и случился общий спад.

Сильнее всего рынок начал охлаждаться с первой половины этого года.

"По данным Бюро нацстатистики, с февраля по апрель 2026 года арендные ставки снижались три месяца подряд. Такая серия падений для Алматы встречается крайне редко. Если сравнивать с концом 2025 года, роста практически нет. Если говорить о последних пяти месяцах, то рост аренды по стоимости произошёл менее чем на один процент. Фактически рынок стоял на месте. Да, официальная статистика показывает рост цен год к году: допустим, январь — июнь 2026-го к этому же периоду 2025 года +12,3 процента по стране, июнь прошлого года к июню этого года + 13,4 процента. Но внутри самого 2026 года рынок аренды перестал расти и несколько месяцев снижался", — поделился аналитикой Виталий Шалаев.

"Сезон студентов": что происходит на рынке аренды сейчас

По словам риелтора высшей категории Александра Бикетова, в Алматы уже начал подрастать интерес к арендному жилью. Пока доступные варианты ещё есть — их и разбирают.

"Средние данные выросли, так как хорошие варианты сейчас быстро уходят с рынка и остаются дорогие. У нас в агентстве в июле было девять квартир в аренду, из них пять было сдано буквально за неделю. При этом 80 процентов обращений было именно от студентов, которые хотели снять квартиру на несколько человек", — рассказал о практике Александр Бикетов.

Запросы от студентов на съёмные квартиры действительно активизировались, согласилась с ним агент по недвижимости Жанар Тулегенова. Больше всего им нужны "однушки" и "двушки".

"Наиболее привлекательны объекты в локациях, расположенных рядом с университетами, это Алмалинский, Ауэзовский районы, дома вдоль улицы Толе би", — уточнила Жанар Тулегенова.

Садикжан Рахимбердиев отметил: в Алматы однокомнатные квартиры стали охотнее брать в аренду процентов на 15, койко-место в хостелах — на 30 процентов. Если говорить о столице, то здесь запрос на "однушки" увеличился на треть, а на хостелы —  почти вдвое.

"Сейчас, пока ещё есть доступные варианты, цена держится на одном уровне. Когда их разберут, то немного позже из-за нехватки предложений начнёт повышаться и стоимость аренды. Обычно процентов на 10-15 в зависимости от расположения объекта. Чем он ближе к вузам, тем ставка выше", — сказал Садикжан Рахимбердиев.

Сейчас резкого скачка цен на съёмное жилье в Алматы нет, оно лишь немного подорожало в среднем на 50 тысяч тенге, добавила Жанар Тулегенова.

По словам Виталия Шалаева, самый популярный бюджет для студентов — это квартиры за 200-300 тысяч тенге.

"Я как такового роста цен по аренде в Алматы сейчас не заметил. Возможно, будет коррекция в конце августа — начале сентября. Обычно рост в этот период бывает в пределах 20 процентов на объекты, которые находятся в пешей доступности от вузов или на прямых транспортных путях: ветках метро, БРТ, центральных улицах с большим количеством маршрутов общественного транспорта", — отметил Александр Бикетов.

Альтернатива для студентов: хостел, аренда комнаты, коливинг, частное общежитие

Одним из более экономичных вариантов остаётся хостел. Такой формат размещения стал популярен среди учащихся вузов и туристов.

Справка: хостел — бюджетная гостиница, где сдаются в аренду не отдельные номера, а спальные места в общей комнате. Душевые, санузлы, кухня, зона отдыха расположены отдельно.

В Астане такие объекты востребованы как временное, скорее, резервное жильё, подчеркнул Садикжан Рахимбердиев.

Они востребованы среди молодых людей, которые остались без места в общежитии, а те "однушки", что ещё есть на рынке, по стоимости не устраивают.

"Сейчас ориентир по ценам за койко-место в хостеле составляет примерно 25-60 тысяч тенге в месяц. Достоверной статистики о повышении цены именно перед студенческим заездом нет. На практике чаще происходит не равномерное подорожание, а быстрое исчезновение самых доступных мест", — объяснил Садикжан Рахимбердиев.

Хостел. Фото: depositphotos.com

У хостелов есть свои сезонные пики спроса, начало учебного года — один из них, добавил Александр Бикетов. Но тут важно учесть, что такие предложения актуальны и для туристов и командировочных. С учётом этого хостелы поднимают цены.

"Отмечу, что предложения по хостелам, в принципе, выросли за последние три года. Но как будет идти их развитие дальше — зависит от цен на аренду квартир. Например, сейчас в Алматы цена за место в сутки стартует от четырёх тысяч тенге. В студенческий сезон или во время каких-то событий цены увеличиваются кратно. Такой вариант однозначно будет дешевле аренды квартиры, но будет больше недостатков в плане комфорта, приватности и безопасности", — уточнил Александр Бикетов.

Садикжан Рахимбердиев рекомендует, прежде чем оплачивать проживание, уточнить: что входит в оплату, есть ли договор на аренду, нужен ли депозит и как его потом вернуть, сколько человек живёт в комнате, можно ли оставаться в хостеле в течение всего учебного года.

"Дешёвые "квадраты" без ясных условий проживания порой обходятся дороже хорошего частного общежития", — пояснил он.

Кстати, частные общежития сейчас можно встретить всё чаще. И это уже не классические общаги с маленькими комнатками, общей зоной общепита. Предприниматели начали строить современные вариации: в одном здании размещают однушки-студии с маленькой кухней и личной душевой. Мы писали о таких объектах недвижимости в одном из материалов Tengri Home.

"Частные общежития в Алматы набирают популярность, но их расположение не очень интересно для студентов, по крайней мере, учащихся в вузах в центре города. А эти общежития в основном строят в нижней части города, в пригороде. Ведь это более низкий ценовой сегмент и нужна большая площадь (больше комнат) для экономической выгоды. Поэтому покупать землю в центре для возведения общежитий частным инвесторам невыгодно", — констатировал Александр Бикетов.

Такие современные форматы в Астане тоже есть. Плюс ко всему в столице открываются и студенческие дома. Это более удобное пространство для проживания учащихся.

"Субсидируемые частные общежития обычно обходятся в районе 40 тысяч тенге за место. Более комфортные студенческие дома с меньшим количеством проживающих, собственным санузлом, улучшенными условиями или питанием могут стоить примерно 50-95 тысяч тенге", —  раскрыл цены Садикжан Рахимбердиев.

Главное, считает он, не оплачивать жильё наобум — успел занять, и ладно. Важно уточнять, за что вы будете рассчитываться ежемесячно; действительно ли санузел находится внутри комнаты; есть ли отдельная зона для работы, прачечная.

Если же говорить о практике аренды комнаты в доме или в квартире, то она до сих пор осталась. Но чаще всего студенты кооперируются по два-три человека, снимают двух-трёхкомнатную квартиру, а расходы делят на всех. Такой формат ещё называют коливингом.

"Так выгоднее по цене. Стоимость одного квадратного метра однокомнатной квартиры выше, чем "квадрат" двух-трёхкомнатного жилья. Плюс можно разделять затраты по комуслугам и оплату интернета", — объяснил Александр Бикетов.

Подселение для астанинских студентов — один из удобных вариантов между общежитием и отдельной квартирой, согласился Садикжан Рахимбердиев. Если анализировать текущие предложения по рынку, то расход по съёму на одного человека составит от 50 до 100 тысяч тенге в месяц. Цена зависит от района, количества соседей, приватности проживания — будет ли это отдельная комната или же вы будете делить её с кем-то.

"Моя позиция такова, что перед арендой нужно точно зафиксировать, что именно получит человек. Бывает, что в объявлении указана "комната", а после заселения выясняется, что это подселение или койко-место. Если же комнату, допустим, в доме или общежитии собираются выкупать, то важно знать юридический статус объекта, наличие отдельного права собственности и возможность потом его продать или сдать. Покупать комнату только потому, что она дешевле квартиры, я бы не советовал", — рекомендовал Садикжан Рахимбердиев.

Особенности студенческого сезона — 2026 на рынке аренды жилья

Особенность студенческого сезона заключается не только в повышенном спросе на малые "квадраты", некотором росте стоимости съёма жилья. Но и в том, что многие алматинские арендодатели не вкладываются в подготовку квартир к сдаче.

"Они не обновляют мебель, не делают косметические улучшения и выставляют квартиры "как есть", рассчитывая, что высокий сезон позволит найти арендатора без дополнительных вложений. Но это не всегда так, современная молодёжь тоже хочет проживать в хороших условиях", — поделился своими наблюдениями Виталий Шалаев.

В Астане свои "фишки" рынка. В конце лета быстро сокращается объём доступного жилья.

ЖК в Алматы. Фото © Tengrinews.kz / Маржан Куандыкова

Хорошие комнаты, места в общежитиях и недорогие квартиры расходятся быстро. Из-за того, что время поджимает, а решить жилищный вопрос как-то надо, родители начинают паниковать и соглашаться на разные условия от тех, кто сдаёт "квадраты" в аренду.

"Родители, чтобы хоть как-то пристроить ребёнка-студента, чаще соглашаются на депозит, предоплату и условия, которые в более спокойный период они бы сначала проверили. Также есть риск столкнуться с ложными объявлениями. В Астане полиция фиксировала случаи, когда мошенники публиковали объявления о несуществующем жилье или предлагали студентам и приезжим перевести предоплату за аренду", — привёл примеры Садикжан Рахимбердиев.

Он советует не торопиться с оплатой места в общежитии или квартиры. Как бы ни поджимали сроки, лучше воочию посмотреть то, что вам предлагают, проверить документы собственника. Обязательно заключить письменный договор, в нём должны быть прописаны цена аренды и возможности её изменения в течение учебного года. Можно также зафиксировать состояние жилья и отдельно прописать условия возврата депозита.

Квартирантов не выселить без решения суда? Что прописать в договоре аренды

Копить 20 лет или снимать квартиру: почему молодёжь Казахстана отказывается от покупки жилья